• 入居者が退去の際、汚れてしまった壁紙・床などの修理代金は請求できないのですか？
• 入居者には、どこまで原状回復費用の請求ができるのですか？
• 貸主負担と、借主負担とを区別する基準は何ですか？
• 借主とトラブルになったら、どのように対応すれば良いのでしょう？

退去時には原状回復が必要ですが、昔と違い、退去時の原状回復費用請求には
神経を使うようになりました。考え方のポイントは、次の3点です。

3つのポイント

1．貸主の費用負担

通常損耗は貸主負担です。賃貸借契約では、通常損耗（通常の使用で生じる程度の損耗）や経年変化（時間の経過に伴って生じる損耗）などの修繕費は、家賃に含まれるとされ、貸主負担が原則です。経年変化とは、壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具設置によるカーベットのへこみ、日照等での畳やクロスの変色などを言います。

2．借主の費用負担(原状回復)

借主の「原状回復」義務とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態に回復することではありません。賃貸借契約で借主に義務として課されている「原状回復」とは、退去時に、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです。例えば、タバコによる畳の焼け焦げ、引越作業で生じた引っかきキズ、借主が結露を放置したために拡大したシミやカビなとがあります。借主には、善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）があります。
この義務に反して、物件を壊したり汚したりした場合には、借主は原状に回復するよう求められることになります。また、本来は通常損耗等にあたるものであっても、借主がその損耗を放置したり、手入れを怠ったことが原因で、損耗が発生・拡大した場合には、この善管注意義務に違反したと考えられ、その復旧費用は借主の負担とされます。

3．借主の負担割合

借主負担となる場合でも、その負担割合についても限定して解釈されます。借主の費用負担の範囲が補修工事に必要な最小単位に限定されたり、借主負担でクロスの貼替えをする場合でも破損部分も通常損耗・経年変化をしているので、その貸主負担分を差し引いた額だけを負担すればよいとされたり、貸主が色合わせのために部屋全体の張替えを行う場合には、破損していない残りの面の貼替え費用は貸主の負担とされたり、借主負担範囲・金額を狭く・限定して解釈するようになっています。このように、退去時の原状回復は複雑になっており、借主とトラブルになることも多くなっています。賃貸経営をされている地主さん、大家さんを支援する専門職相談機関・賃貸経営110番にご相談下さい。